Condominio: può non servire la deliberazione dell’assemblea

Il condominio negli edifici, con la correlativa proprietà comune su determinate parti dell’edificio – in assenza di una diversa previsione contrattuale – viene ad esistenza ex se, allorché si verifichi il trasferimento di singole porzioni ad una pluralità di soggetti, e non con la deliberazione da parte dell’assemblea dei condòmini dell’atto costitutivo, sicché questo, ove successivo alla alienazione delle singole porzioni dell’edificio, ha un valore meramente dichiarativo dell’esistenza del condominio.
A fronte di tale dato, il regolamento di condominio cosiddetto contrattuale è vincolante, stante la sua natura negoziale, per i soli condòmini che lo abbiano approvato, eventualmente con l’adesione al regolamento stabilito dall’originario costruttore dell’edificio, prima della costituzione del condominio. I condòmini che, invece, non abbiano approvato il regolamento condominiali sono comunque tenuti a concorrere nelle spese condominiali, alla luce del Codice Civile.
A questo proposito, l’atto di approvazione delle tabelle millesimali, al pari di quello di revisione delle stesse tabelle, non ha natura negoziale. Ne consegue che esso non deve essere approvato con il consenso unanime dei condòmini, essendo a tal fine sufficiente una maggioranza qualificata, ove abbia funzione meramente ricognitiva dei valori e dei criteri stabiliti dalla legge. Viceversa, la tabella da cui risulti espressamente che si sia inteso derogare al regime legale di ripartizione delle spese, ovvero approvare quella diversa convenzione, rivelando la sua natura contrattuale, necessita dell’approvazione unanime dei condòmini.
Per quanto concerne, infine, l’assemblea condominiale, questa ha il potere di deliberare la stipulazione di una polizza assicurativa del fabbricato e le spese relative devono essere ripartite fra tutti i condòmini, trattandosi di un esborso concernente la gestione comune dell’edificio e con una finalità generale di tutela del condominio.
Questi i principi fissati dai giudici (sentenza numero 14892 del 18 maggio 2026 della Cassazione) a chiusura del contenzioso sorto in uno stabile in provincia di Treviso e originato dall’azione con cui i proprietari di un negozio, posto in quello stabile, hanno chiesto di vederne accertata la natura di unità autonoma rispetto al condominio, con conseguente loro esclusione dal pagamento della polizza assicurativa del fabbricato, del compenso dell’amministratore e delle spese amministrative condominiali.
Istanza, quella dei proprietari del negozio, respinta prima dai giudici di merito e poi dai magistrati di Cassazione, i quali partono da una premessa: il condominio negli edifici, con la correlativa proprietà comune su determinate parti dell’edificio – salvo che dal titolo risulti il contrario – viene ad esistenza ex se, allorché si verifichi il trasferimento di singole porzioni ad una pluralità di soggetti, e non con la deliberazione da parte dell’assemblea dei condòmini dell’atto costitutivo, sicché questo, ove successivo alla alienazione delle singole porzioni dell’edificio, ha un valore meramente dichiarativo dell’esistenza del condominio. Una volta sorto il condominio, il regime delle spese che lo riguardano è regolato, per tutti i proprietari degli immobili ricompresi nel fabbricato, da quanto previsto dal Codice Civile. Ne consegue che per le spese condominiali pretese trova applicazione il principio in forza del quale l’obbligo del condòmino di contribuire alle spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, nonché per la prestazione dei servizi nell’interesse comune, sorge già nel momento del compimento dell’attività di gestione (e, dunque, nei confronti di chi sia condòmino in tale epoca), e non, invece, nel momento successivo in cui le stesse spese siano poi approvate e ripartite in sede di consuntivo. Quanto, invece, alle spese per l’esecuzione di lavori consistenti in innovazioni, straordinaria manutenzione o ristrutturazione delle parti comuni, esse gravano su chi sia condòmino al momento dell’approvazione delle delibere che abbiano approvato l’intervento.
Per quanto concerne il regolamento di condominio, questo trova una propria disciplina normativa nel Codice Civile, in base al quale, quando in un edificio il numero dei condòmini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, che contenga le norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condòmino, nonché le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione. Ciascun condòmino può prendere l’iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente. Il regolamento deve essere approvato dall’assemblea con maggioranza ad hoc.
Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condòmino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni del Codice Civile.
Tale tipologia di regolamento è definita assembleare.
Vi è, poi, il regolamento contrattuale, il quale, essendo, appunto, di natura negoziale, è vincolante per i condòmini che lo hanno approvato, con l’adesione al regolamento stabilito dall’originario costruttore dell’edificio, prima della costituzione del condominio.
Tornando alla vicenda in esame, il negozio fa sicuramente parte del condominio, dal momento in cui è nato (e, dunque, da prima della redazione del regolamento), con l’effetto che i titolari del negozio dovranno contribuire, ad esempio, alle spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza, con la precisazione che, se si tratta di cose destinate a servire i condòmini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne e che, qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condòmini che ne trae utilità.
Analoga conclusione deve essere formulata quanto alle tabelle millesimali. Infatti, in tema di condominio, l’atto di approvazione delle tabelle millesimali, al pari di quello di revisione delle stesse, non ha natura negoziale. Ne consegue che esso non deve essere approvato con il consenso unanime dei condòmini, essendo a tal fine sufficiente una maggioranza qualificata. Questo principio, chiaramente, è valido qualora l’approvazione o la revisione avvengano con funzione meramente ricognitiva dei valori e dei criteri stabiliti dalla legge. Viceversa, la tabella da cui risulti espressamente che si sia inteso derogare al regime legale di ripartizione delle spese, ovvero approvare quella diversa convenzione, rivelando la sua natura contrattuale, necessita dell’approvazione unanime dei condòmini.
I magistrati di Cassazione aggiungono poi che la fattispecie del condominio parziale è automaticamente configurabile per legge tutte le volte in cui un bene risulti, per le sue obbiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato oggettivamente al servizio e al godimento, in modo esclusivo, di una parte soltanto dell’edificio in condominio, rimanendo, per l’effetto, oggetto di un autonomo diritto di proprietà e venendo meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria di tutti i condòmini su quel bene. Ne discende che i partecipanti al gruppo non hanno il diritto di partecipare all’assemblea relativamente alle cose di cui non hanno la titolarità e la composizione del collegio e delle maggioranze si modifica in relazione alla titolarità delle specifiche parti oggetto della concreta delibera da adottare. Di converso, vanno ripartite tra tutti i condòmini, in proporzione al valore della quota di ciascuno, le spese che attengano a parti dell’edificio comuni o ritenute tali in base a norma regolamentare e che adempiano, attraverso le opere poste in essere, ad una funzione di prevenzione di eventi che potrebbero interessare l’intero edificio condominiale; non così accade quando l’utilità riguardi la singola proprietà esclusiva e l’intervento non possa in alcun modo servire ad uno o più condomini, non essendo gli stessi obbligati a contribuire alle spese relative.
Per ciò che concerne la polizza assicurativa, essa concerneva l’intera costruzione, compresa la parte di proprietà relativa al negozio. Pertanto, la spesa in esame, quella relativa alla polizza, riguarda l’intero fabbricato. Ne deriva che l’assemblea condominiale aveva il potere di deliberare la stipula di detta polizza e che i suoi costi devono essere sostenuti da tutti i condòmini in base ai criteri stabiliti dal Codice Civile, trattandosi di un esborso concernente la gestione comune dell’edificio e con una finalità generale di tutela del condominio.